2007-10-26
Giedrius Kadziauskas,
Vyresnysis ekspertas, Lietuvos laisvosios rinkos institutas

Žemės rinka yra svarbi Lietuvos ekonomikos dalis, gerovės augimo šaltinis ir vartotojų galimybių patenkinti įvairiausius - šiandienos ir ateities - poreikius prielaida. Sklandus žemės rinkos funkcionavimas yra būtina prielaida pilnaverčiam Lietuvos ekonominiam, socialiniam, kultūriniam, urbanistiniam gyvenimui. Žemės naudojimo apribojimai daro didelę įtaką šiam svarbiamLietuvos žmonėms resursui.

Kai šiandien kalbama apie vieningos, vienintelės centralizuotos urbanistinės krypties Lietuvai sukūrimą, jos koordinavimą, tvirtinimą, administravimą ir kontrolę, kyla klausimas kodėl visgi yra vykdoma restitucija,kodėl taip įsispyrusiai ir su tokiomis didelėmis sąnaudomis yra grąžinamos nuosavybės teisės į žemę žmonėms. Kuomet tuo pat metu dedamos visos pastangos, kad savininkas turėtų vis mažiau ir mažiau teisių, kaip savo turtą naudoti.

Restitucija vykdoma ne dėl istorijos, ne dėl sentimentų, o dėl sveiko proto ir patirties padiktuotos tiesos, jog savoje žemėje geriau auga, statytis ir kurtis ant savos žemės jaukiau, sava žemė gera investicija savam verslui ir vaikams.

2007 metais Tarptautinio valiutos fondo rekomendacijose konstatuota, jog “net ir įgyvendinus restituciją žemės naudojimas yra apsunkintas ilgai trunkančiomis ir neprognozuojamomis teritorijų planavimo procedūromis“.

Teritorijų planavimo peripetijos, yra vienas iš gyventojųnepasitenkinimą keliančių veiksnių.

„Transparency International“ korupciją tiriančios organizacijos Lietuvosskyriaus 2005 metų Lietuvos korupcijos žemėlapis –  tarp penkių labiausiai korumpuotų procedūrų, kurias nurodė apklausti gyventojai ir verslininkai, pateko dvi, susijusios su žemės rinkos reguliavimu: žemės paskirties keitimas ir leidimų statybai ir rekonstrukcijai išdavimas ir dokumentų derinimas.

Vienas iš šio pranešimo tikslų yra atkreipti Jūsų dėmesį į tuos savininkus apie kuriuos nerašo laikraščiai. Siūlyti mintyse turėti ne tuos, kurie nori statytis greta oro uosto ar Bažnyčių pašonėjė, o tuos tūkstančius savininkų kuriuos sukūrė žemės gražinimo procesas, apie tuos, kurie ją įsigijo investuodami sau, savo verslui ar vaikams.

 Nuosavybė ir sprendimo teisę gyvybiškai svarbi kuriant gerovę materialią ir nematerialią

Žemės vertė yra ne pati ji o tai ką žmonės su ja daro, kaip jie ją paverčia vertinga.

Ir taip buvo nuo pat pradžių – jie rinko, medžiojo, ėmėsi žemdirbystės, kasė iškasenas, statė miestus, ar ja grožėjosi ir ilsėjosi. Iš šiandien brangiausia ta žemė, kurioje galima kažką daryti t.y. panaudoti žmonių poreikiams tenkinti. Žmonės keitė savo požiūrį į žemę ir į tai kaip ją geriausiai naudoti. Pvz., šiandien jau mažai kam kelia abejonę, kad žemės vertė nustatoma ne pagal derlingumą, bet kai kurie reguliavimai pagal šį matą išlikę.

Vertė ekonomikoje, o tai reiškia žmonių gyvenime, nėra duotybė ir išanksto nulemta objektyvių kriterijų irnekintanti. Kuršių nerija iki šimtmečio pradžios buvo tik varganas ir su smėliu kovojantis kraštas kur nieko vertingo žmonės ten nematė. Vėliau žmonėms praturtėjus ir poilsiui tapus prieinamu ir paprastiems miestiečiams gamtos kampeliai įgavo ir rekreacinę vertę.  
Žemei būtina kaitos galimybė. Tam, kad žemės vertė augtų, kad būtų patenkinami vis nauji ir kintantys žmonių poreikiai, turi būti išlaikyta decentralizuoto, konkuruojančio, ieškančio naujų panaudojimo formų pokyčio galimybė. Savininkas turi išlaikyti pagrindines teises, kaip naudoti ir keisti savo turimą žemę.

Tai situacija, kuri panaši į sprendimą auksą naudoti tik auksiniams indams gaminti, kai tuo metu reikalingas auksas aukštųjų technologijų pramonei. Auksiniai indai svarbūs ir gražūs ir reikalingi, bet apribojimas juos perlydyti ir suteikti jiems naujų panaudojimo galimybių tiesiogiai užkerta kelią technologijoms kurti ir plėsti ir visuomenei turtėti.

Išlaikyti savininko motyvaciją ieškoti, kaip vertingai naudoti savoturimą žemė yra svarbus viešasis interesas. Jis lygiavertiškai konkuruoja sukitais poreikiais, įvardijamais viešuoju interesu – teisė į poilsį, teisė į švarią aplinką.

Privačios nuosavybės neliečiamumo principas Lietuvoje, skirtingai nuoto Vakarų pasaulio, į kurį lygiuojamės, nėra politinės ir planavimo kultūros dalis. Palyginus su asmens kūno, žinių apie privatų asmenį apsaugos bumu, žemės nuosavybės svarba gerokai sumenko, tai turi ilgalaikių pasekmių investicijoms ir žmonių motyvacijai kurti. Nuosavybės apsauga turi būti vienas svarbiausių principų sprendžiant daugelį žemės rinkos reguliavimo klausimų – infrastruktūros finansavimo, žemės paėmimo visuomenės poreikiams ir kt. Ilgalaikei nekilnojamojo turto rinkos plėtrai bei vartotojų pasitikėjimui ja būtina nuosekli nuosavybę sauganti politika.

Gėrybė, dėl kurios savininkas negali priimti jokių arba kitaip tariant svarbiausių sprendimų praranda savo vertę, šeimininkas nutolsta ir turtas tampa bešeimininkiu. O valstybinio ir faktiškai bešeimininkio turto turime pakankamai. Vienas iš pavyzdžių savivaldybėms priklausantys parkai. Parkai nesugeba užtikrinti, kad būtų laikomasi elementarių tvarkos taisyklių. Neatitikimas tarp deklaracijos ir realybės tik iliustruoja faktą, kad šiandieniniai parkai neturi šeimininko, tačiau turi visas bešeimininkio turto problemas: neaiškias taisykles, kurias lenkia šunys, automobiliai ir žmonės, šiukšliadėžes nepritaikytas „penktadienio –sekmadienio“ maratonui ir rimtas saugumo problemas.

Tačiau labiausiai šeimininko trūkumas yra ten, kur tiesiogiai nematyti, tačiau atrandama galvojant apie tai, kas galėtų būti mūsų parkuose , ar kitose šeimininko neturinčiose teritorijose.

Alternatyva privatiems sprendimams dėl privačių valdų naudojimo yra vieši politiniai arba kasdieniai administraciniai sprendimai, kurių gausėjimas šiandien sukelia vis daugiau rūpesčių. Savininkų galių sumažinimas reiškia galių suteikimą viešiems sprendimams. Kadangi vieši sprendimai tapo vertingi, juos nori priimti politikai. Jie deja veikiami atskirų privačiųjų interesų ir nevisada įsiklauso į profesionalų urbanistų, sociologų ar ekologų žodį.

Didesnių galių suteikimas vieningai urbanistinę strategiją kuriančiai ir įgyvendinančiai institucijai vargu ar būtų tinkama kryptis spręsti šiandienos žemės rinkos problemas.

Tuo metu kada stengiamasi didinti išteklių panaudojimo lankstumą irefektyvumą, pripažįstama, jog partikuliarizmas gali būti efektyvesnė kryptis dorotis ir su galimomis energijos deficito problemomis, reaguoti į klimato kaitą – didesnės centralizacijos skatinimas nėra tinkama kryptis.

Klimato kaitos mažinimas, nors ir kritikuojamas ir iš mokslinių ir iš viešosios politikos pozicijų yra tapęs valstybių uždaviniu. Bet kita kryptis kuria turėtų būti, o deja nėra, einama, tai pripažinimas, jog klimatas keičiasi ir ėmimas ieškoti būdų, kaip prie būsimų pokyčių prisitaikyti. Centrinis sprendimų priėmimas dėl teritorijų panaudojimo mažina dinamiškos ir adekvačios reakcijos galimybę.

Planavimas, kaip elgtis su bet kokiu ribotu resursu laiku, pinigais, žmoniškaisiais ar teritorijos ištekliais turi svarbių panašumų ir yra vadybos dalis, o ji jau seniai užmiršo planavimo būdą, kai centralizuotai nusprendžiama, kaip naudoti resursą 15 metų į priekį.

Planavimas jau senai nebėra statiškas penkmečio plano surašymas – jis nuolatinis, dinamiškas, antihierarchiškas, tinklinis.

Alternatyva centriniam planavimui yra ne pavienių sprendimų chaosas, o priešingai  - sudėtingais tarpusavio priklausomybę teigiančiais ryšiais susijęs sprendimų tinklas. Savininkiškumas ir vertės visuomeninei paieška yra nukreipta ne į izoliaciją ir autarkiją, ar greitą nustekenimą o į prisiderinimą prie vartotojų t.y. bendragyventojų poreikių.

Ir ne šiandienos o ateities poreikius, mažų mažiausiai rytojaus poreikius. Bet kuri investicija, bet koks verslas vėluoja jeigu orientuojasi į šiandienos vartotojų preferencijas. Laimi, tas kuris sugeba pradėti šiandien, tam kad ateityje mažiausiomis sąnaudomis pateikti vartotojui. Valdžia kaltina verslą perspektyvos neturėjimu ir vadovavimusi šia diena, ir pati prisiima misiją atspėti, kas bus svarbu ir mėgiama ateities žmonių. Verslininkas bent turi aiškią motyvaciją spėlioti ir neprašauti – pelną, valstybė pranašauja tik iš geros valios.

Apie tai, jog vertiname ne tai ką ankstesnės kartos kalba keletas pavyzdžių. Neseniai lankiausi Saaremo salose Estijoje. Dėmesį patraukė vieno žvejo namas, kuris neturėjo nė vieno lango į jūros pusę. Visi trobesiai į jūrą stovėjo galu arba belangiu šonu. Šiandieninis gyventojas išsikirstų langus nuolubų iki grindų.

Praėjusią savaitę Klaipėdoje vykusioje konferencijoje svečias iš Vokietijos pristatė buvusio pramoninio regiono konversiją į žmonėms naudingus –komercinius, rekreacinius ir kitus objektus. Visus klausiusius užbūrė pasakojimas apie anglies kasyklą – monstrą, kuris buvo paverstas parku patraukliu savo gigantiškais įrengimais, kito pasaulio struktūromis ir peizažais. Ar galėjo bent vienas dvidešimto amžiaus pradžios anglies kasyklos darbuotojas pasvajoti, kad už šimtmečio nedaug ką pakeitus čia bus parkas ir susižavėjimo objektas.

Tik todėl šiandieniniai tvirtinimai, jog privalome nuspėti ir atsižvelgti į tai ko norės žmonės už kelių ar keliolikos šimtmečių, atrodo neįtikinantys. Todėl ir norėčiau pasėti nepasitikėjimo ir įtarumo grūdą ties įsitikinimu, jog darni plėtra .t.y. plėtra išlaikanti mums patinkančius ir atrodančius būtinais dalykus, ateities kartoms yra vienintelė teritorijų plėtros versija.

Planavimas visada susijęs su ateities numatymu, tam tikru netikrumo laipsniu ir klaidos galimybe. Bendrojo plano klaidos galimybė numatant tokias teritorijų naudojimo kryptis, nepatrauklias ateities gyventojams ir investuotojams reikš ne tik neefektyviai švaistomus resursus, gyventojų ir investuotojų bandymus įsikurti, ten kur neleidžiama, bet ir sunkumus administruojant.

Centralizuotai sprendžiant teritorijų naudojimo skyrimo klausimus priimančiajam sprendimą kyla tokios pačios problemos, kaip ir bet kuriai kitai planinės ekonomikos šakai. Pirmiausia būtina surinkti informaciją geriausiam sprendimui priimti. Priimdamas sprendimus dėl konkrečios teritorijos naudojimo sąlygų, subjektas turi įvertinti esamus ir būsimus poreikius, išteklius ir jų panaudojimo galimybes. Informacija, reikalinga socialinei ir ekonominei plėtrai, yra išsklaidyta – tiek formos, tiek subjektų, turinčių informaciją, tiek jos subjektyvumo ar objektyvumo atžvilgiais. Įsivaizdavimas, kad yra įmanomas visiškai išsamus susijusios objektyvios, o ne subjektyviai vertinamos informacijos komplektas, naudotinas sprendimui priimti, nėra įmanomas nei planuojant privačiam, nei valstybiniam planuotojui.

Pasak F. Hajeko, sėkmingas centrinis planavimas praktiškai neįmanomas, nes žinios rinkoje yra didele dalimi subjektyvios, informacija išsklaidyta, kintanti ir nežinoma. Be abejonės, ne visa informacija vertintina kaip subjektyvi, pvz., istorinės, geografinės ar demografinės žinios, tačiau šios informacijos vertinimas, jos pritaikymas priimant sprendimus ir patys sprendimai remiantis „objektyvia“ informacija yra skirtingi ir subjektyvūs. Verslininkai ir vartotojai rinkoje nepradeda „žinodami“, ką gaminti ar parduoti, ar ko norėti – pageidavimai, kaip patenkinti savo poreikius ir ką gaminti, kokiais kiekiais ir kaina, atsiranda nuolatiniame informacijos apie rinkos poreikius ir išteklius vertinimo procese.

Pabaigai

Pagrindinės šiandienos žemės rinkos problemos sąlygotos netik neužbaigtos restitucijos, painiavos valdžios institucijų kompetencijose ar valdininkų nesąžiningume, problemų šaltinis tas, jog sprendimai dėl privačios nuosavybės naudojimo persikėlė į valdininkų kabinetus.

Problemų priežastys yra ne planavimo trūkumas, o perteklius. Neginčijant, jog valstybinių resursų, dalies infrastruktūros plėtros planavimas yra pagrįstas ir reikalingas, svarbu suprasti, kad planavimas turi savo ribas ir privalo kažkur baigtis, kur prasideda išimtiniai savininkų sprendimai.

Centrinio planavimo pagimdytas chaosas lemia ir tinkamos veiklai žemės trūkumą bei išaugusią žemės kainą, menką teritorijų pasiūlą pramonės objektams statyti, ilgai trunkančias leidimų gavimo procedūras, menką motyvaciją investuoti į „nuosavybės neturinčius“ infrastruktūros objektus.

Todėl urbanistinės plėtros kryptis negali užmiršti, jog tik savininką gerbianti ir sprendimus jam suteikianti sistema yra tvari. Išėmimas žemės iš ekonomikos, t.y. eliminuojant savininkus iš sprendimų priėmimo, tik sugražintų Lietuva į situaciją, kada ir vėl reikėtų daryti privačios nuosavybės restituciją.

Autorius Giedrius Kadziauskas yra LLRI Vyresnysis ekspertas Vadovauja LLRI darbams darbo santykių, verslo reguliavimų, žemės rinkos reguliavimo, teisėkūros politikos srityse. Kitos ekspertizės sritys: Europos Sąjungos teisė, korupcijos prevencijos klausimai.
Giedrius Kadziauskas Lietuvos Laisvos Rinkos institute pradėjo dirbti 2003 m., nuo 2005 m. rudens yra vyresnysis ekspertas. Jis yra Vilniaus universiteto teisės magistras ir Rygos aukštosios teisės mokyklos tarptautinės teisės ir Europos teisės magistras.