Naujienos
2005 - 01 - 03
Apie žemės pardavimo apmokestinimą
| Žemės pardavimo apmokestinimas Irmantas Misiūnas Aldona Savičiūtė “Ernst & Young Baltic“  Verslo žinios 2004 12 22Augantis investuotojų susidomėjimas didelę investicinę grąžą teikiančiu nekilnojamuoju turtu skatina vis daugiau gyventojų ir įmonių parduoti turimus žemės sklypus. Sparčiai kylant žemės vertei, pelnas, gautas ją pardavus, gali būti nemažas. Taip pat auga ir su pardavimu susiję mokesčiai. Todėl prieš priimant sprendimą parduoti žemę, vertėtų įvertinti ir mokestines prievoles. Gyventojų žemės pardavimo pajamų apmokestinimas skiriasi, kai žemę parduoda gyventojas, nesiverčiantis savarankiška žemės pardavimo veikla tęstinį laikotarpį ir kai žmogus vykdo individualią veiklą parduodamas žemę. Pirmuoju atveju svarbiausia žinoti, jog LR Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme nustatyta, kad pajamų mokestis nemokamas, jei žemė buvo įsigyta anksčiau nei prieš 3 metus iki jos pardavimo. Jei žemė buvo įsigyta 3 metų laikotarpiu iki jos pardavimo, taikomas 15% mokesčio tarifas. Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas taip pat suteikia galimybę apmokestinti ne visas pajamas, o tik pelną, gautą iš žemės pardavimo. Iš gautų pajamų atimama turto įsigijimo kaina, sumokėtas komisinis atlyginimas, mokesčiai bei rinkliavos, susijusios su to turto pardavimu. Šios išlaidos turi būti pagrįstos dokumentais, turinčiais visus norminiuose aktuose numatytus rekvizitus. Kai kuriais atvejais, kai neišsaugoti dokumentų originalai, pripažįstamos ir atitinkamų institucijų patvirtintos kopijos, pavyzdžiui, notaro patvirtinta kopija. Žemės įsigijimo kainos išlaidų įrodymu gali būti išrašas iš gyventojo banko atsiskaitomosios sąskaitos, jei pagal šį išrašą galima nustatyti, kam, kada ir už ką buvo mokėta. Kokia žemės kaina Ne visada žemės įsigijimo vertę galima pagrįsti dokumentais ir ne visada žemės įsigijimas būna susijęs su pirkimo sandoriu. Šiais atvejais turto įsigijimo kaina nustatoma pagal Vyriausybės patvirtintas taisykles. Pavyzdžiui, paveldėto turto įsigijimo verte yra laikoma to turto vidutinė rinkos kaina paveldėjimo momentu. Dovanoto turto įsigijimo kaina yra dovanos gavimo dieną nustatyta turto vertė pagal tikrąją rinkos kainą. Kai nuosavybės teisė į žemę atkurta turto savininkams ar jų artimiesiems, žemės įsigijimo kaina prilyginama žemės pardavimo kainai. Parduodant žemę ar Lietuvos, ar užsienio juridiniams asmenims, apskaičiuoti ir pervesti į biudžetą gyventojų pajamų mokestį nuo visos pajamų sumos privalo pats žemės pirkėjas. Gyventojas, siekdamas mokėti mokestį tik nuo gauto pelno, turi kreiptis dėl mokesčio perskaičiavimo ir pateikti mokesčių administratoriui prašymą atimti įsigijimo išlaidas iš gautų pajamų. Mokesčio permoka turi būti grąžinta per 30 dienų nuo parašyto prašymo grąžinti mokestį gavimo. Jei atliekamas mokestinis patikrinimas, permoka grąžinama ne vėliau kaip per 10 dienų baigus tikrinti, tačiau tik nenustačius pažeidimų. Kada ir kiek Kai žemė buvo parduota Lietuvos gyventojui, žemės pardavėjas turėtų deklaruoti pardavimo pajamas ir sumokėti mokestį, pateikdamas metinę pajamų mokesčio deklaraciją (iki kitų metų gegužės 1 d.). Gyventojas, kuris tęstinį laiką vykdo individualią veiklą parduodamas žemę, šią veiklą privalo įregistruoti Valstybinėje mokesčių inspekcijoje. Be to, jis gali pasirinkti, ar mokėti pajamų mokestį nuo visų gautų individualios veiklos pajamų, ar nuo pajamų, iš kurių atimti leidžiami atskaitymai. Pirmuoju atveju bus taikomas 15%, antruoju – 33% mokesčio tarifas. Ar žemės pardavimas bus apmokestinamas PVM, įvertinama atsižvelgus į dvi pagrindines sandorio ypatybes: ar žemės pardavimas yra gyventojo tęstinė veikla ir koks žemės sklypas yra parduodamas. Jei tai tęstinė veikla, gyventojas tampa PVM mokėtoju, o atsižvelgiant į žemės sklypą, taikomas skirtingas PVM tarifas. PVM objektas yra apmokestinamo asmens prekių tiekimas arba paslaugų teikimas šalies teritorijoje vykdant ekonominę veiklą, t.y. tokią veiklą, kai siekiama gauti pajamų. Ekonominės veiklos vykdymas identifikuojamas, kai asmens sudaromiems sandoriams būdingas tęstinumas ar atsikartojimas. Todėl bet kokie atsitiktiniai sandoriai, kuriuos sudarę gyventojai neketina vykdyti veiklos ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, negali būti laikomi ekonominės veiklos vykdymo požymiu. Kadangi įstatymas tiksliai neapibrėžia, kokiu dažnumu ar kiek vienas paskui kitą sudarytų sandorių laikomi atsitiktiniais, ekonominės veiklos vykdymą įvertinti ganėtinai keblu ir subjektyvu. Vis dėlto, gyventojui tik pardavus paveldėtą žemės sklypą, tęstinumo neįžvelgtų turbūt net mokesčių administratorius. Tačiau jei gyventojas nuolat prekiauja žeme, t.y. vykdo ekonominę veiklą, jis privalo registruotis kaip PVM mokėtojas, kai pajamos iš ekonominės veiklos per paskutinius 12 mėnesių viršija 100.000 Lt. Svarbu įsidėmėti, jog žemės pardavimas, jei tai nėra žemė statyboms ar žemė su naujais pastatais, PVM neapmokestinamas. Parduodama žemė, tinkama statyboms, ar žemė su naujais pastatais apmokestinama 18% PVM tarifu. Statyboms tinkama žeme laikomas toks žemės sklypas, kuris arba skirtas statybai ir yra leidimas statyti, arba savivaldybės detaliuose planuose yra numatyta šį sklypą užstatyti, neatsižvelgiant į tai, ar jame jau atlikti kokie nors darbai. Žemė su naujais pastatais – tai žemė su nebaigtais statyti arba mažiau nei prieš 2 metus baigtais statyti pastatais. Įmonių žemės pardavimo pajamų apmokestinimas Pelno mokesčio įstatymas apmokestina turto vertės padidėjimo pajamas, t.y. žemės pardavimo pajamas, gautas atėmus įsigijimo kainą. Verta atkreipti dėmesį į tai, kad mokesčių administratoriui suteikta teisė 15% (išskirtiniais atvejais 13%) pelno mokesčiu apmokestinti turto nuomą kaip pardavimą, jei ja siekiama paslėpti pardavimą. Tokio netikro pardavimo kriterijai yra šie: * nuomos terminas – kai jis ilgesnis nei 30 metų, * jei per trumpesnę nuomos laikotarpio dalį sumokama didesnė išnuomoto turto rinkos kainos dalis, * kai nuomos sutartis apriboja nuomotojo teises skolintis, skirstyti pelną ar mokėti dividendus. Sandoris, tenkinantis bent vieną minėtą požymį, gali būti laikomas žemės pardavimu. Nuo turto vertės padidėjimo pajamų iki 2005 m. liepos 1 d. įmonės turėtų sumokėti ir kelių mokestį, kuris, priklausomai nuo įmonės veiklos, dažniausiai siekia 0,48 %. Įmonių žemės pardavimas PVM apmokestinamas taip pat, kaip ir gyventojų žemės pardavimas. Tačiau įmonės, būdamos PVM mokėtojos ir parduodančios “neapmokestinamą” žemę PVM mokėtojui, turi dvi pasirinkimo galimybes – neskaičiuoti PVM arba skaičiuoti PVM visiems sudaromiems sandoriams ne trumpiau kaip 24 mėnesius. Pastarasis pasirinkimas turi būti praneštas mokesčių administratoriui ir suteikia teisę įmonėms pasinaudoti PVM atskaita, jei žemė buvo įsigyta su PVM. Pagal galiojantį LR Mokesčių administravimo įstatymą, mokesčių administratoriui suteikta teisė perskaičiuoti žemės pardavimo vertę, kai kyla pagrįstų įtarimų, kad ši vertė yra dirbtinai sumažinta ar padidinta. Taigi parduodant žemės sklypą ne rinkos kaina mokesčių administratorius, patikrinęs, gali įmonėms priskaičiuoti papildomą PVM sumą, skirti baudą bei delspinigių. Svarbu atminti, kad ir daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą – servituto, uzufrukto, užstatymo teisės ar ilgalaikės nuomos – perdavimas ar nustatymas už atlygį gali būti apmokestinamas PVM. Taigi norint, kad žemės pardavimas būtų pelningas ir netektų mokėti netikėtų mokesčių, būtina įvertinti ne tik atskirą žemės pardavimo sandorį, bet ir visą gyventojo ar įmonės veiklą. | ||
